Jak sprawdzić wiarygodność developera?

Nie ma za co - ja to też kiedyś dostałam od forumowiczki.

Ja już kupiłam mieszkanie więc w razie co - to moge odpowiedzieć.

A coś z góry powiem. Mieliśmy doczynienia z dwoma deweloperami - teraz mamy wielkie porownanie:

- I deweloper to jedno wielkie gówno, każdy dokument, który chcieliśmy to oni nie mieli, albo sami mieliśmy jeździć i szukać po sądach, itp... na niczym się nie znali itp...

- II firma to wręcz doskonala znajomość, brażny, doskonala obsluga itp...wszystkie dokumenty począwszy od księgi wieczystej po ich dokument czy nie mają długów podatkowych itp...SAMI NAM DALI na pierwszym juz spotkaniu...nie musieliśmy się upominac

Więc NATURELLA jeżeli będą odrazu kręcić nawet w najmniejszych sprawach - to zastanowcie się mocno nad takim deweloperem.

Pozdrawiam

wow Asowik jestem pod wrazeniem...Nat chyba dasz radę ;))))))

Asowik, wielkie dzięki:)

Może to Ci się przyda:

Jak sprawdzić developera?

1. Obejrzyj dokładnie dokumenty firmy i wiarygodność kierujących nią osób.
2. Zobacz kto jest właścicielem działki - w księgach wieczystych sądu rejonowego.
3. Sprawdź, czy developer jest w posiadaniu kompletu dokumentów uprawniających go do rozpoczęcia budowy.
4. Obejrzyj dotychczasowe inwestycje firmy, której chcesz powierzyć swoje pieniądze. Przejdź się na spacer na osiedle i podpytaj mieszkańców, czy byli i są zadowoleni z wyboru.
5. Zanim kupisz mieszkanie pytaj znajomych, sąsiadów, rodzinę, wszystkich, którzy już wyboru dokonali i ucz się na ich błędach.
6. Porównując koszt m2 różnych developerów zwróć szczególną uwagę na to w jakim stanie oddane ci zostanie mieszkanie: "pod klucz", w stanie surowym, czy też zakłada elementy białego montażu? Odpowiedzi na wszystkie te pytania powinny znaleźć się w umowie.
7. Zadbaj o to, by w umowie (lub załączniku) były dokładnie określone materiały, jakie będą wykorzystane do budowy domu. Nie żałuj i skorzystaj z porady eksperta budowlanego, w mieszkaniu, które kupisz spedzisz przynajmniej kilka lat.

Jak sprawdzić developera?
Zbierz oferty firm. Pozwoli Ci to na wstępne określenie; co się buduje, za jakie pieniądze, i w jakich lokalizacjach. Pojedź do każdej firmy, weź folder z ofertą, porozmawiaj ze sprzedawcą. Dowiedz się o firmie jak najwięcej. Ważny jest status prawny.

Jeśli developer jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, poproś o aktualny odpis z rejestru handlowego sądu gospodarczego. Dowiesz się, kto jest właścicielem, jaki kapitał założycielski ma spółka, jaką prowadzi działalność i .... czy nie ogłoszono przypadkiem jej upadłości. Jeżeli developer nie ma aktualnego odpisu, idź sam do sądu i zajrzyj do rejestru sam. Może to zrobić każdy. Poproś o numer NIP-u i REGON-u aby się upewnić, że to nie firma krzak.

Jeśli developer jest spółką cywilną, poproś o umowę spółki i wypis z ewidencji działalności gospodarczej. Nie wstydź się prosić o te dokumenty! Pamiętaj, właściciel spółki cywilnej odpowiada do wysokości swojego majątku osobistego. Może się okazać że nie ma on żadnego majątku.

Ustal, czy developer jest właścicielem działki, na której zamierza budować dom lub mieszkanie. W sądzie zajrzyj do księgi wieczystej, dowiesz się czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Jeśli developer kupił grunt niedawno, w księdze wieczystej może jeszcze nie być odpowiedniego wpisu. Wtedy poproś go o akt notarialny.

Uwaga! Zobowiązania podatkowe tworzą hipotekę ustawową, która nie jest ujawniona w księdze wieczystej. Urząd skarbowy ma prawo dochodzić swoich roszczeń bez względu na to, czyją własnością jest dana nieruchomość, a więc nawet wtedy, kiedy developer przeniesie własność ziemi na ciebie. Zobowiązania podatkowe zabezpieczone na nieruchomości nie ulegają przedawnieniu. Niestety, tego, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ustawową, nadal nie można sprawdzić z cała pewnością. W przypadku spółki z o. o. z dokumentów składanych do rejestru handlowego dowiesz się, czy firma ma majątek, z którego ewentualnie będziesz mógł ściągnąć swoje ewentualne należności. Niestety, w przypadku spółki cywilnej nie da się skutecznie tego sprawdzić. Zażądaj od firmy zaświadczenia z urzędu skarbowego, które potwierdzi, że twój developer nie zalega z podatkami. Uzależnij od tego przystąpienie do umowy.

Sprawdź w gminie, jakie przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego terenu ma działka na której ma stanąć twój dom. Zabudowa sprzeczna z celem, na jaki oddano grunt, może pociągnąć za sobą konsekwencje wynikające z prawa budowlanego: wstrzymanie budowy, nakaz rozbiórki.

Należy sprawdzić także ogólne plany zagospodarowania przestrzennego, do może się okazać, że blisko twojego domu planowana jest autostrada, stacja benzynowa czy spalarnia śmieci. Developer może to zataić. Plany są jawne i powszechnie dostępne w wydziałach architektury. Nalegaj, by w umowie dokładnie było zapisane, która działka będzie twoja z zaznaczeniem twojej własności. Musisz wiedzieć, czy kupiłeś 100, 1000, czy 1100 mkw.

Poproś developera o referencje od poprzednich klientów. Nie zawsze są one wiarygodne, bo firmy często manipulują klientami, obiecując w zamian za pochlebne opinie usunięcie usterek. Najlepiej więc obejrzeć osiedla, które developer wybudował, i porozmawiać z ich mieszkańcami.

. SPÓŁDZIELNIĘ I DEVELOPERA PYTASZ:

1. Ile kosztuje dom czy mieszkanie i jak ta cena jest indeksowana?

Są trzy możliwości: indeksacja wzrostem cen robót i materiałów budowlanych według wskaźnika GUS,indeksacja wskaźnikiem inflacji,indeksacja kursem walut, przeważnie marek albo dolarów. Nie ma prostej rady, co jest najlepsze. Pamiętaj o "ryzyku kursowym" (gdy dolar idzie w górę).

Najlepiej jest oczywiście, gdy cena jest stała (w złotówkach!). To jednak zdarza się bardzo rzadko.

2. Jakie są terminy i wysokość wpłat?

Z developerem możesz negocjować wysokość i sposób płacenia kolejnych rat (patrz ramka), ze spółdzielnią niestety nie, ale domagaj się harmonogramu wpłat i robót.

3. Za co płacisz?

W jakim stanie odbierasz lokal - tzw. surowym zamkniętym czy "pod klucz". Zakres robót musi być bardzo precyzyjnie określony.

Wypytaj też, czy w przypadku gdy budujesz mieszkanie w domu wielorodzinnym cena jest zróżnicowana w zależności od położenia (parter, piętro) - oraz o wszystkie opłaty dodatkowe (za przeróbki projektu, podniesienie standardu itp.). Dowiedz się, czy jeśli zrezygnujesz z elementów wykończenia (panele podłogowe, drzwi wewnętrzne), cena zostanie obniżona.

UWAGA! Spytaj, jak obliczana jest powierzchnia całkowita (pc)? To ważne dla tych, którzy budują mieszkania na ostatnich piętrach, gdzie są tzw. ścięte sufity czyli "skosy".

4. Jakie są możliwości zmian w projekcie?

Zagwarantuj sobie swobodę aranżacji wnętrza (postawienie ścianki działowej w innym miejscu, niż przewidywał projekt, albo jej wyburzenie). Zapisz w umowie dopuszczalny "zakres zaniechań i zmian".

5. Co z garażem?

Spytaj, czy jego cena jest wliczona w cenę mieszkania, ile on kosztuje i jak wygląda - czy to osobny zamykany boks, czy tylko miejsce w wielostanowiskowym garażu podziemnym.

UWAGA! Dowiedz się, czy musisz kupić je nawet wtedy, gdy nie masz samochodu. I spółdzielnie, i developerzy często zmuszają klientów do kupna garażu czy miejsca postojowego, nawet jeśli ci nie mają samochodu!

6. Co do tej pory zbudowali?

Poproś o adresy osiedli czy budynków. Obejrzyj je. Pogadaj z mieszkańcami. Pytaj o wszystko - jakość domów, terminowość inwestycji, sposób administrowania domem czy osiedlem itp.

UWAGA! Jeśli zaczęła się już budowa bloku, w którym będzie Twoje mieszkanie, pojedź na nią koniecznie. Zobacz, czy na placu budowy w ogóle coś się dzieje; czy jest względny porządek (walające się wszędzie narzędzia i materiały budowlane nie gwarantują wysokiej jakości); porozmawiaj z robotnikami, czy obiecane w umowie terminy zakończenia kolejnych etapów są realne.

7. Czy mają pisemne referencje?

Przeczytaj je. Ale uwaga! Developerzy czasem manipulują klientami, obiecując w zamian za napisanie pochlebnych słów np. usunięcie usterek.

8. Czy mają "tytuł prawny" do działki, na której chcą zbudować twoje osiedle czy blok?

Muszą być albo jej właścicielami (czyli mieć notarialny akt własności), albo wieczystymi dzierżawcami. W sądzie hipotecznym obejrzyj księgę wieczystą - dowiesz się, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Poproś o pokazanie aktu notarialnego lub umowy wieczystej dzierżawy.

9. Co z pozwoleniem na budowę?

Jest, czy go nie ma. Oczywiście najlepiej, gdyby już je mieli. Ale jego brak nie świadczy jeszcze o złych zamiarach. Opóźnienia mogą być spowodowane opieszałością urzędników. Licz się jednak z tym, że długie czekanie na pozwolenie opóźni rozpoczęcie budowy.

UWAGA! Jeśli brakuje pozwolenia na budowę, zastępczo zażądaj decyzji o warunkach zabudowy (wydaje ją gmina). To "promesa" pozwolenia na budowę. Decyzja mówi, co na działce wolno zbudować (jaka ma być wysokość budynku, odległość od drogi, sąsiednich domów itp.).

Sprawdź w gminie, jakie przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego terenu ma "twoja" działka. Zabudowa sprzeczna z celem, na jaki oddano grunt, może pociągnąć za sobą rozwiązanie umowy. Konsekwencje wynikające z prawa budowlanego to wstrzymanie budowy i nakaz rozbiórki.

UWAGA! Pozwolenia żądaj również, jeśli budowa już się zaczęła (zdarza się, że firmy przystępują do prac bez niego, a to jest nielegalne).

10. Co będzie budowane w pobliżu twojego domu czy osiedla?

Niezależnie od tego, co naopowiadają ci w spółdzielni lub w firmie, sam sprawdź w gminie ogólne plany przestrzennego zagospodarowania terenu, bo może się okazać, że blisko twojego osiedla ma powstać droga szybkiego ruchu czy spalarnia śmieci. Plany można obejrzeć w gminnych wydziałach architektury.

11. Czy zapewniona jest infrastruktura wokół budynku czy osiedla:

drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie etc. Kto będzie przygotowywał teren "pod zieleń"?

12. Kto i na jakich zasadach będzie administrował osiedlem?

W umowie z developerem zagwarantuj sobie wpływ na wybór zarządcy. W spółdzielni dowiedz się, czy ona sama chce administrować osiedlem, czy zleci to komuś. Członkowie spółdzielni powinni być poinformowani, kto i za ile będzie zajmował się administracją. Uchwałę w sprawie wyboru zarządcy powinno podjąć walne zgromadzenie członków.

13. Czy developer (spółdzielnia) współpracuje kredytowo z jakimś bankiem?

Taka współpraca pozwala nie kłopotać się samodzielnym załatwianiem kredytu. Poza tym bank może stanowić dobre źródło informacji o firmie. Ale uwaga: informacje z banku też mogą być zawodne - nic nie zastąpi samodzielnego "śledztwa".

14. Czy i na jakich warunkach można zrezygnować z umowy?

Przy umowie z developerem zadbaj o to, by nie stracić za wiele na wycofaniu się z inwestycji. Teoretycznie powinno być tak, że pieniądze są ci zwracane wraz z odsetkami, ale to zdarza się bardzo rzadko. Minimum przyzwoitości to zwrot pieniędzy według ich wartości nominalnej. Kary za odstąpienie od umowy nie powinny być wysokie: 1-2 proc. łącznej ceny. Dobrze również, gdy w umowie znajdzie się zapis o możliwości wprowadzenia kogoś na swoje miejsce.

Warunki wycofania się powinny być równe dla obu stron. Nie może być tak, że kiedy ty się wycofujesz, tracisz dużą część wpłaconych pieniędzy, a developer, gdy się wycofa, nie płaci nic.

UWAGA! Zabiegaj, by w umowie znalazł się zapis o zadatku. Zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, ma skutki prawne. W wypadku rozwiązania umowy z winy developera zadatek zostanie ci zwrócony w podwójnej wysokości. Jeśli to ty się wycofasz - przepadnie. Zaliczkę zwraca się w nominalnej wysokości.

W przypadku spółdzielni warunki rezygnacji powinny być określone w statucie lub regulaminie. Najważniejsze, czy na swoje miejsce możesz "wprowadzić" wybraną przez siebie osobę, która zapłaci ci odstępne. Chodzi o to, że członkowi ustępującemu ze spółdzielni wypłaca się wkład budowlany w jego nominalnej wysokości, bez uwzględnienia np. inflacji. Zapis o możliwości zbycia praw do oczekiwania na lokal osobie trzeciej jest jedyną gwarancją odzyskania pieniędzy w ich rzeczywistej wartości.

PYTANIA TYLKO DO DEVELOPERA

15. Jaki jest status prawny firmy?

Jeśli jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, poproś o aktualny odpis z rejestru handlowego sądu gospodarczego. Dowiesz się, kto jest jej właścicielem, jaki ma kapitał założycielski i jaki jest przedmiot jej działalności. Gdy wysokość kapitału założycielskiego nie przekracza ustawowego minimum (4 tys. zł), nie jest to jeszcze powód do zmartwienia. Gdy firma odmawia pokazania odpisu z rejestru - zrezygnuj z niej. Sprawdzanie "na piechotę" będzie cię kosztować sporo zachodu. W sądzie gospodarczym stoi zwykle długa kolejka chętnych do przejrzenia akt.Jeśli developer jest spółką cywilną, te same informacje da ci umowa spółki i wypis z ewidencji działalności gospodarczej. Proś o te dokumenty! Właściciel spółki cywilnej odpowiada do wysokości swojego majątku osobistego. Może się jednak okazać, że tak naprawdę nie ma on żadnego majątku: mieszka w willi brata, jeździ mercedesem żony itd. Wykluczenie ryzyka jest tu niemożliwe.

Zażądaj od firmy zaświadczenia z urzędu skarbowego, które potwierdzi, że developer nie zalega z podatkami. Uzależnij od tego przystąpienie do umowy.

UWAGA! Zobowiązania podatkowe tworzą hipotekę ustawową na nieruchomości, która nie jest ujawniona w księdze wieczystej. Urząd skarbowy ma prawo dochodzić swoich roszczeń bez względu na to, czyją własnością jest nieruchomość, a więc nawet wtedy, gdy developer przeniesie własność ziemi na ciebie. Zobowiązania podatkowe przedawniają się dopiero po pięciu latach, a zabezpieczone na nieruchomości w ogóle nie ulegają przedawnieniu. Możesz spróbować dowiedzieć się, czy nieruchomość nie jest przypadkiem obciążona hipoteką ustawową w urzędzie skarbowym. Urząd może ci odpowiedzieć, ale nie musi.
16. Czy developer jest członkiem Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów

(lub innych organizacji branżowych)?

Jeśli tak - zasięgnij tam opinii o nim (patrz ramka "Gdzie zlustrować developera"). Spytaj się też, czy ma zamiar starać się o Certyfikat Uczciwości Developera, a jeśli nie, to dlaczego?

17. Czy developer jest gotowy podpisać z tobą umowę w formie aktu notarialnego?

Najlepiej zażądać od firmy, by umowę przedwstępną podpisała z Tobą w formie aktu notarialnego. Narazi Cię to na dodatkowy wydatek (opłata notarialna), ale waga tego aktu jest bez wątpienia większa niż umowy cywilnoprawnej. Gdy developer odmawia przystąpienia do aktu, poproś o wyjaśnienia. Jeśli będziesz miał wątpliwości - lepiej zrezygnuj.

rRachunki powiernicze istnieją, ale nie są usankcjonowane przez prawo. O ile wiem, to ma wejśc ustawa na ten temat, nakładająca na developerów obowiązek ustanawiania funduszu powierniczego. Te, które są teraz i tak nie do końca spełniają swoją funkcję - nie w takiej formie, w jakiej narzuci to ustawa.

Naturello, masz na myśli że u was w tym konkretnym przypadku nie ma rachunku powierniczego czy wogóle ?
Bo jeśli druga opcja to jest to nieprawda.

Magdage, ale termin oddania lipiec 2005! A to nasze grudzień 2004 i ta data i tak wydaje mi się z kosmosu... I płacimy 2950 za metr, ale dzięki za zainteresowanie:)

Jesteśmy już zdecydowani, o ile wszystko pójdzie tak jak trzeba, to w przyszłym tygodniu podpiszemy umowę przedwstępną. Ale trochę się obawiam, żeby nie było jakiejś wtopy:(

Nat- firma, którą poleciła magdage buduje w moim rodzinnym mieście!!!
Mogę ją polecić:)

Nat a jestescie juz zdecydowani? bo ostatnio szukając mieszkania dla kolegi znalazłam dosc ciekawą inwestycję budimexu
http://www.mieszkania.tabelaofert.pl/index.php?s%5B%5D=s**inw**eq**778

niezly deweloper, niezle ceny za metr, niezła lokalizacja no i sposób płatnosci: wpłacasz 10% a 90% dopiero jak dostaniesz klucze do mieszkania- całkiem niezły układ
:)))

W Toruniu - największa fima budująca mieszkania ma reklamę : budowę twojego mieszkania gwarantuje bank. Wpłacone pieniądze są lokowane na koncie, które jest zamrożone aż do oddania inwestycji. Skoro "prowincja" ma takie metody, to w Warszawie też powinno się tego wymagać...

Fudusz powierniczy... u nas tego niestety jeszcze nie ma, ma wejść niebawem - pewnie za rok:(

Na Gazecie nic o tym mokm developerze nie ma, to ich pierwsza samodzielna budowa w Wawie, dotąd byli tylko podwykonawcą... Samodzielnie wybudowali kilka osiedli w Białymstoku, ponoć mieszkańcy są zadowoleni.

Corcia,nie wiem jak w kraju ale tu gdzie mieszkam jest takie cos,ze wplacasz pieniadze na zablokowane konto.
Wyplata nastepuje po odbiorze przez Ciebie calej uzgodnionej pracy.
Moze to jest pomysl na to by nie stracic pieniazkow?

polecam watek na gazecie wyborczej - deweloperzy.
Sama tam sledze swojego dewelopera.

Jedyne co mi narazie przychodzi do głowy to poszukać opinii klientów developera na grupach dyskusyjnych